На рынке складской недвижимости Казахстана произошёл резкий разворот: после нескольких лет активного строительства страна столкнулась с избытком свободных площадей, сообщает Cronos.Asia.
По итогам первого полугодия 2026 года уровень вакантности достиг 11,1%, или 234 тыс. кв. метров. Это максимальный показатель за последние пять лет. Фактически свободным остаётся примерно каждый девятый квадратный метр складской недвижимости. За год показатель увеличился почти вдвое – сразу на 5,8 процентного пункта. Такие данные приводит консалтинговая компания IBC Real Estate.
Причём ситуация может ещё ухудшиться. Аналитики ожидают, что к концу 2026 года уровень вакантности способен подняться до 12,5%.
Складов построили слишком много
Одна из главных причин происходящего – последствия строительного бума предыдущих лет.
Общий объём существующих складских площадей классов А и В в Казахстане достиг 2,116 млн кв. метров, увеличившись за год на 13%. При этом 68% всего предложения сосредоточено в Алматы, который остаётся главным логистическим центром страны.
На объекты, введённые в эксплуатацию в 2023–2025 годах, приходится сразу 67% всех свободных площадей на рынке.
Особенно насыщенным оказался 2025 год: тогда в Казахстане ввели рекордные 394 тыс. кв. метров складской недвижимости.
Среди наиболее крупных объектов последних лет IBC Real Estate выделяет Apple City Corps площадью 80 тыс. кв. метров, Focus Aksengir на 51 тыс. кв. метров и Евразийский логистический парк на 50 тыс. кв. метров.
Однако предложение росло быстрее, чем способность рынка поглощать новые площади.
Строительство складов рухнуло на 97%
Реакция девелоперов оказалась резкой.
В первом полугодии 2026 года в Казахстане ввели всего 5 тыс. кв. метров новых складов – на 97% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
По сути, рынок пополнился лишь одним объектом – Euro Truck Service в Алматы площадью 5 тыс. кв. метров. Это минимальный показатель нового ввода с 2022 года.
Изначально девелоперы заявляли на 2026 год около 106 тыс. кв. метров новых площадей. Однако аналитики IBC Real Estate теперь считают, что до конца года дополнительно удастся ввести не более 32 тыс. кв. метров.
Таким образом, итоговый ввод за весь 2026 год может составить лишь около 37 тыс. кв. метров – на 91% меньше рекордного результата 2025-го.
Часть запланированных проектов уже заморожена либо перенесена на неопределённый срок.
Строить без арендатора стало слишком рискованно
Изменилась и сама модель складского девелопмента.
Если во время дефицита собственники могли строить объекты в расчёте на то, что арендаторы найдутся уже после ввода, сейчас такой подход становится экономически рискованным.
IBC Real Estate отмечает, что собственники некоторых уже построенных парков откладывают официальный ввод до появления предварительных договоров аренды или продажи. Новое строительство всё чаще начинается только тогда, когда есть конкретный заказчик.
Причина – сочетание сразу нескольких факторов: высокой стоимости строительства, дорогого кредитования и снижения активности потенциальных арендаторов.
Владельцам приходится снижать аренду
Рост свободного предложения уже повлиял на стоимость складских площадей.
По итогам первого полугодия средняя запрашиваемая ставка аренды сухих складов класса А в Казахстане снизилась примерно на 5% за год – до 4 400–4 600 тенге за кв. метр в месяц.
В Алматы диапазон выше – около 4 600–5 200 тенге за кв. метр, поскольку город остаётся ключевым логистическим хабом страны.
В других регионах стоимость существенно различается и составляет примерно от 3 000 до 5 600 тенге за кв. метр в месяц.
Однако заявленные цены показывают ситуацию не полностью.
IBC Real Estate указывает, что фактические ставки, по которым стороны подписывают договоры, уже ниже запрашиваемых. При высокой конкуренции за арендатора собственники вынуждены предоставлять скидки и предлагать более гибкие коммерческие условия.
Давление на цены может продолжиться. К концу 2026 года аналитики прогнозируют снижение средней запрашиваемой ставки до 4 000–4 200 тенге за кв. метр в месяц.
Почему спрос замедлился
Проблема заключается не только в большом количестве новых складов.
IBC Real Estate связывает происходящее также с общим замедлением деловой активности, инфляцией и жёсткими денежно-кредитными условиями. Высокая стоимость заёмных денег ограничивает расширение бизнеса и, соответственно, потребность компаний в дополнительных логистических площадях.
По оценке аналитиков, внутренний спрос остаётся одним из основных драйверов экономики Казахстана, однако его вклад сокращается из-за дорогого кредитования. Рост оптовой и розничной торговли также замедляется.
В результате складской рынок оказался зажат между большим объёмом недавно построенных объектов и более осторожным поведением арендаторов.
Когда рынок может восстановиться
Быстрого возвращения к прежнему дефициту площадей эксперты не ждут.
Генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане Евгений Бумагин считает нынешний дисбаланс временным, однако восстановление спроса и новый этап развития рынка ожидаются только со второй половины 2027 года.
До этого рынку предстоит постепенно поглощать накопившийся объём свободных складов.
Для арендаторов нынешняя ситуация, напротив, создаёт более комфортные условия: выбор объектов стал шире, ставки снижаются, а собственники всё чаще готовы обсуждать скидки.
Для владельцев и девелоперов ситуация обратная. 234 тыс. кв. метров уже стоят свободными, к концу года вакантность может вырасти до 12,5%, а строительство новых объектов фактически поставлено на паузу. После нескольких лет складского бума рынок Казахстана впервые столкнулся не с нехваткой площадей, а с их заметным избытком.
Ранее Cronos.Asia разбирался, станут ли склады Wildberries в ЦА мишенью для атак.