Снижение базовой ставки Национального банка Казахстана до 15,75% годовых 23 октября 2026 года это еще один шаг к постепенному смягчению денежно-кредитных условий. Но для рынка жилья важен не только сам факт изменения ставки, но и то, насколько быстро и в каком объеме он отразится на стоимости ипотечных кредитов.
Рост ипотечного портфеля и сужение рыночного сегмента
За последние пять лет ипотечный рынок Казахстана существенно вырос в денежном выражении. По данным Нацбанка и Казахстанской жилищной компании, совокупный ипотечный портфель увеличился с 3,38 трлн тенге на конец 2021 года до 6,952 трлн тенге на 1 января 2026 года. В 2025 году выдача ипотеки выросла до 2,4 трлн тенге, или на 16,7% за год.
При этом весь прирост обеспечил "Отбасы банк", его выдачи увеличились с 1,3 трлн до 1,6 трлн тенге. Это важный структурный сигнал о том, что ипотечный рынок продолжает расти, но все сильнее зависит от института жилищных сбережений и государственных механизмов поддержки.
Предварительные данные за первое полугодие 2026 года подтверждают тенденцию. По данным Ассоциации финансистов Казахстана, выдача ипотеки всеми участниками рынка составила около 1,1 трлн тенге, увеличившись на 12,4% год к году. Кредитование "Отбасы банком" выросло на 32,8%, до 916,7 млрд тенге, тогда как выдачи коммерческих банков сократились на 39%, до 161,5 млрд тенге. Таким образом, рост ипотечного рынка нельзя интерпретировать как равномерное улучшение доступа к жилищному кредитованию.
Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в 2021 году составляла 8,2%, в 2022-м – 8,7%, в 2023-м – 10,7%, в 2024-м – 10,9%. Но эти показатели нельзя принимать за цену обычной коммерческой ипотеки, поскольку в них смешиваются льготные и рыночные займы. Для заемщика, не имеющего доступа к субсидируемому продукту, ГЭСВ составляет 23-25%.
Надо понимать, что государственная ипотека не может автоматически заменить массовый коммерческий рынок. Дешевые кредиты доступны только части семей, остальные вынуждены либо откладывать покупку, либо соглашаться на более дорогие условия, либо продолжать арендовать жилье.
Что изменит снижение базовой ставки
Стоимость фондирования – краеугольный вопрос. Банки привлекают деньги через депозиты, выпуск долговых инструментов и другие источники. Если стоимость этих ресурсов остается высокой, снижение базовой ставки не дает банку достаточного пространства для быстрого удешевления кредита. Чтобы выдать долгосрочный ипотечный кредит, банку необходимо учитывать не только текущую денежно-кредитную политику, но и ожидания относительно инфляции и будущей стоимости ресурсов.
Поэтому снижение базовой ставки на 0,5 п. п. не означает автоматического снижения ипотечной ставки на те же 0,5 пункта, тем более немедленно.
В коммерческом сегменте влияние проявляется постепенно. Сначала меняются ожидания и условия привлечения новых ресурсов, затем экономика новых кредитных продуктов. Скорость передачи зависит от структуры фондирования конкретного банка и конкуренции за платежеспособного заемщика.
Если инфляция продолжит устойчиво снижаться, а стоимость депозитов и других источников фондирования пойдет вниз, у банков появится больше возможностей пересматривать ставки.
Если же инфляционное давление сохранится, снижение базовой ставки может оказаться недостаточным для существенного удешевления ипотеки. Что касается государственной ипотеки, то здесь все просто: изменение базовой ставки может повлиять на стоимость привлечения ресурсов для государственных институтов, условия новых выпусков облигаций, объем бюджетной поддержки и экономику новых программ. Но конечная ставка для участника определяется конкретными правилами программы и источником компенсации разницы между рыночной и льготной стоимостью денег.
Как действительно сделать ипотеку доступнее
Для устойчивого удешевления ипотеки нужны механизмы, которые уменьшают стоимость долгосрочного фондирования, снижают кредитные риски и расширяют предложение жилья. Рассмотрим самые главные из них.
Устойчивое долгосрочное фондирование. Необходимо развивать рынок ипотечных ценных бумаг и механизмы рефинансирования ипотечных портфелей. Это освобождает банки от краткосрочной конкуренции за депозиты и позволяет лучше согласовать сроки активов и обязательств. Но механизм работает только при наличии качественных ипотечных портфелей, прозрачных правил оценки залога, надежной регистрации прав, защиты инвесторов и понятного распределения рисков.
Переход от субсидирования отдельных программ к адресной поддержке заемщика. Субсидирование процентной ставки позволяет уменьшить платеж заемщика, но создает бюджетные обязательства на длительный срок. При этом важно не просто снизить ставку, а за счет государственной помощи позволять приобрести жилье тем, кто без нее не смог бы заключить сделку. Нельзя субсидировать покупку, которая состоялась бы и без поддержки.
Снижение рисков банков без перекладывания их полностью на бюджет. Часть стоимости ипотеки связана с риском невозврата. Его можно уменьшать за счет более качественной оценки доходов, проверки долговой нагрузки, страхования отдельных рисков и повышения прозрачности сделок. Гарантия должна быть ограниченной и адресной, с распределением риска между банком и государством и не должна превращаться в скрытое бюджетное субсидирование.
Стимулирование предложения жилья, а не только покупательский спрос. Когда государство расширяет кредитование, а строительство не реагирует сопоставимым увеличением предложения, дополнительный платежеспособный спрос может капитализироваться в цене квартир. Тогда покупатель получает более дешевый кредит, но платит больше за само жилье. Здесь важны доступное финансирование строительства, инфраструктурная подготовка земельных участков, развитие инженерных сетей, сокращение административных задержек и конкуренция между застройщиками.
Вывод. Снижение базовой ставки лишь создает предпосылки для постепенного удешевления коммерческого кредитования, но эффект будет зависеть от инфляции, стоимости фондирования, кредитных рисков и конкуренции между банками.
Главный критерий здесь не минимальная ставка в рекламном предложении и не рекордный объем выдач, а реальная возможность для семьи со стабильным доходом приобрести подходящее жилье на понятных условиях, чтобы ей не пришлось годами ждать льготной программы или принимать чрезмерную долговую нагрузку.
Автор: Асхат Смагулов, аналитик компании AMarkets