"Башня без совести": кто и зачем строит 40-этажный ЖК в самом сердце Алматы

В самом центре Алматы на пересечении улиц Тимирязева и Сейфуллина вот уже как несколько месяцев развернулась стройка высотного жилого комплекса — ЖК из 40 этажей. Район, известный как один из самых загруженных в городе, погружен в тяжелый транспортный коллапс, сталкивается с дефицитом инженерных ресурсов и перегруженной социальной инфраструктурой. Cronos.Asia попытался разобраться в этой истории.

Интересно, что данный проект по строительство 40-этажного ЖК получил "зеленый свет" – несмотря на то, что согласно официальным документам градостроительной стратегии Алматы до 2040 года, подобные пространства предназначены для малоэтажной застройки, создания скверов и зон отдыха.

Кто же собственник?

Из анализа пакета проектных документов стало известно: обязательные нормы, включая обязательную норму инсоляции, устойчивых эвакуационных путей и необходимых инженерных сетей в полной мере не выполняются.

Последствия – интенсивное затенение соседних зданий (до 50%), перегрузка инженерных систем и отсутствие необходимой социальной инфраструктуры, в виде запрошенных местными жителями школы и поликлиники.

Интересно, что официально ни один орган не признает факт начала строительства – в ответах акимата Бостандыкского района говорится "согласование пока проходит экспертизу". При этом на самом объекте уже работают бурильщики, заложены сваи, завезен строительный бетон, подключены временные электролинии. А в рекламных акциях и даже в 2ГИС можно увидеть великолепные картинки будущего многоэтажного комплекса.

Между тем, Cronos.Asia показался любопытным один момент. Редакция обратила внимание на то, что в рекламных буклетах и наружной рекламе застройщиком значится компания RAMS и надо признать довольно известная на строительном рынке Алматы (в том числе и скандалами по некачественному жилью). Но при этом, в документах собственником земельного участка значится – ТОО "BR Construction Qazaqstan", появившаяся на рынке в августе 2023 года. После небольшого расследования, из открытых источников выяснилась некоторая аффилированность этих организаций. Согласно данным портала uchet.kz руководителем "Рамс-Казахстан" является Рамазан Бюбюл. Вместе с ним работают и его сыновья – Доган, Девран и Фарук Бюльбюль. Вместе с тем по данным портала Бизнес-аналитик, руководителем ТОО "BR Construction Qazaqstan" значится Булбул Мехмет Фарук. Небольшая разница в фамилиях в интерпретации русского языка конечно заметна, но также не исключено, что это могут быть издержки в заполнении документов при переводе с турецкого языка.

Но возвращаясь к скандальному 40-этажному объекту заметим, что благодаря действиям местных активистов за компанией-застройщиком уже было выявлено официальное нарушение.

На этапе сноса предыдущих объектов строители передвинули установленный забор, тем самым присвоив несколько гектаров земли, находящихся в собственности города.

Исходя из ответа, предоставленного редакции Земельным комитетом, застройщик уже получил предписание и был оштрафован, с требованием перенести забор обратно.

Депутат критикует

Мажилисмен Сергей Пономарев на своей странице в FB отметил, что в рамках своих встреч с избирателями не мог не посетить самый громкий проект компании Рамс "Алматы парк".

"… Я не против новых отелей, торговых центров, элитного жилья и культурных точек притяжений, но, по-моему, город этим перенасыщен, алматинцам в первую очередь для комфортного проживания нужны парки, скверы, поликлиники, школы, просторные дороги. Новый комплекс, амбасадором которого стал, звезда турецких сериалов, строят между другими торговыми центрами и гостиницами. На мои вопросы, как решиться проблема с уже существующим там транспортным коллапсом, потянет ли инфраструктура такую башню представители компании ответили в традиционной им туманной манере", — пишет депутат.

В комментариях Cronos.Asia мажилисмен отметил, что Алматы обладает уникальным ландшафтом, и башня такого масштаба "деформирует характер города". По его словам, застройщик и местные власти игнорируют мнение жителей, в результате чего город несет репутационные и гражданские издержки.

"Это просто в голове у меня не укладывается, потому что 25 тысяч человек будут ежедневно оттуда выезжать и приезжать, потому что там и недвижимость, и жилье, и апартаменты, и бутики, все вместе будет. 40 этажей – это огромное количество людей. А как мы знаем, там и без того очень сложная ситуация, парковаться негде ни на улице Сейфуллина, ни на улице Тимирязева. Таким образом, мы сами себе прогнозируем коллапс", — отметил депутат.

Поделился он и информацией о том, что жители соседних домов даже не знали о том, что где-то проводились общественные слушания по строительству 40-этажного жилого комплекса.

"…Наверное, это прецедент, потому что общественные слушания провелись, но они были проведены, как я полагаю, лишь для своих. Например, жильцы комплекса Алтын-Гасыр мне звонят и пишут, что они даже не знали о том, что происходит, хотя ЖК Алтын-Гасыр вплотную прилегает к этому комплексу, о котором мы говорим. Люди, которые живут рядом, должны были участвовать в этих слушаниях, но их не поставили в известность", — говорит депутат.

Что касается заявлений со стороны застройщика, то его обещания создать город в городе по концепции "15 минут" и снизить нагрузку на сети, вряд ли будут воплощены в реальность.

"Они не предлагают ни строительство подземного тоннеля, ни строительство второго или третьего уровня над улицей. Они говорят о том, что мы постараемся пересадить людей на общественный транспорт, на электротранспорт, на самокаты. Но я не уверен, что состоятельные люди будут ездить на общественном транспорте", — говорит мажилисмен.

В заключение беседы Сергей Пономарев подчеркнул о намерении поднять этот вопрос на уровне законодательного органа, если согласования пройдут без общественных слушаний.

О чем говорят жители

Один из активистов ОСИ (Объединение собственников имущества) – проживающий неподалеку от строящегося комплекса поделился, что жители уже испытывают дефицит воды, электроснабжения и парковочных мест. Строительство проекта такого масштаба по его мнению, вызовет транспортный коллапс охватывающий весь район, который и без того испытывает трудности с транспортной логистикой. Особенно, если учитывать факт строительства БРТ по улице Тимирязева, который уже реализуется и по окончанию оставит автомобильное движение однополосным. Тем не менее, он отметил:

"Я не против строительства 40-этажного здания в Алматы, но не в этом месте, однозначно. Реализация проекта со столь огромным количеством жилой площади всего на 6 гектарах земли, при наличии большого количества уже существующих жилых комплексов по соседству просто не уместно".

По его словам, районная энергетическая сеть уже не справляется с потоком и 4-5 отключений в месяц, для местных жителей в порядке вещей. Качество и напор воды также снизились. ОСИ уже подало жалобы в прокуратуру и акимат, но внятного ответа пока не получили.

Иная точка зрения

В отличие от критиков, депутат Мажилиса Ерлан Стамбеков в комментариях Cronos.Asia заявил, что современные технологии позволяют строить высотки при полном соблюдении норм. Он справедливо напомнил, что еще не так давно 26-этажное здание гостиницы "Казахстан" казалось техническим пределом, а сегодня требования безопасности и инженерной культуры позволяют реализовывать даже более высокие проекты – при условии, что документы полностью проходят техническую проверку.

Вместе с тем финансовая модель проекта 40-этажного ЖК выглядит впечатляюще: участок, первоначально оцененный в ₸370 млн, после перевода в категорию многоэтажного строительства теоретически вырос в стоимости до 2,8 млрд. Имея в виду, что ориентировочная цена квадратного метра в этой части города составляет 900 тыс. тенге, валовая выручка может составить порядка ₸45 млрд. Очевидно, что экономический стимул подкрепляет стремление застройщика "прошить" процесс и начать работы максимально быстро.

Напряжение нарастает: чем грозит городу такая застройка

Новый объект уже проходит государственную экспертизу. Но местные жители возмущены отсутствием диалога.

По заявлению активистов ОСИ, более 3300 человек уже подписались под коллективным письмом с требованием остановить стройку.

Представитель застройщика по их словам не приглашал людей на общественные слушания и не дал внятных ответов на поставленные вопросы при встречах с депутатами Мажилиса, что еще больше усиливает напряжение и недоверие в квартале.

История с высоткой на Тимирязева-Сейфуллина – это не просто очередной конфликт из серии "старые дома против новых инвестпроектов". Это пример, как градостроительная бюрократия, инфляция нормативов и давление на население могут привести к тому, что в жилом квартале вырастает монолит без учета мнения тех, кто там живет.

Безжизненные, не интегрированные высотки разрывают ткань города, несут угрозу безопасности и приглашают конфликт по дефолту, а не на условиях диалога.

Это сигнал не только для конкретных застройщиков – это сигнал для власти и всех жителей: когда молчание становится нормой, затем наступает стадия соглашательства с хаосом. Если сейчас мы не скажем "нет", то завтра другие "монстры" вырастут там, где должна быть комфортная и человечная среда. На кону не площадки под парковку и школы – на кону город, как среда жизни.