Рынок офисной недвижимости в Казахстане

За последние годы рынок офисной недвижимости в Казахстане прошел несколько важных этапов. В 2019–2020 годах наблюдался активный рост предложения, сопровождающийся строительством новых бизнес-центров. Однако пандемия COVID-19 в 2020–2021 годах привела к снижению спроса, что заставило девелоперов пересмотреть стратегии. Уже с 2022 года началось восстановление рынка, при этом ощущается дефицит качественных площадей класса A и A+, особенно в Алматы, сообщает Cronos.Asia. 

В последние годы арендные ставки демонстрируют устойчивый рост. В Алматы с 2019 по 2024 год средняя ставка аренды увеличилась с 5 890 тг/кв. м до 14 050 тг/кв. м, а в Астане – с 8 530 тг/кв. м до 12 836 тг/кв. м. Наибольший скачок был зафиксирован в 2022 году, что связано с ростом экономики и спроса на качественные офисные помещения, связанного с релокацией международных компаний.

Высокая заполняемость бизнес-центров класса A и A+ (более 97%) свидетельствует о стабильности рынка. В Алматы ощущается дефицит качественных офисов, что продолжает оказывать давление на цены. В Астане ситуация более сбалансированная, но спрос на высококлассные объекты остается значительным.

Кроме того, арендаторы обращают внимание не только на стоимость, но и на удобство расположения. Расположение бизнес-центра играет ключевую роль в формировании стоимости аренды и уровне заполняемости офисных помещений. В Алматы и Астане существует четкая корреляция между престижностью района, транспортной доступностью, уровнем инфраструктуры и арендной ставкой.

Алматы имеет сложную географическую структуру, что напрямую влияет на цену аренды. Исторически сложилось, что южные районы (Бостандыкский, Медеуский) более престижны, тогда как северные и западные районы менее востребованы.

Астана, в отличие от Алматы, имеет более четкую структуру офисных зон, так как город строился с нуля. Основные деловые районы находятся на Левом берегу, где расположены крупнейшие бизнес-центры. Здесь сконцентрированы международные организации, финансовые институты и государственные структуры, что делает этот район центром деловой активности столицы.

С изменением структуры бизнеса и развитием цифровых технологий требования арендаторов к офисному пространству также эволюционируют. Компании стремятся к большей гибкости, что приводит к повышенному спросу на коворкинги и сервисные офисы. Такие пространства предлагают готовые рабочие места с развитой инфраструктурой, включая переговорные комнаты, зоны отдыха и технологические решения для эффективной работы.

В последние годы крупные международные сети коворкингов, такие как WeWork, Regus, а также локальные игроки, активно выходят на рынок Казахстана, предлагая инновационные модели аренды. Среди них – гибкие тарифы, возможность краткосрочного размещения и доступ к полностью оборудованным офисным пространствам, что особенно востребовано среди малого и среднего бизнеса, а также IT-компаний и стартапов. Девелоперы адаптируют концепции офисных зданий под новые запросы рынка, создавая многофункциональные офисные пространства, которые могут трансформироваться под различные потребности арендаторов. Гибридные модели работы становятся новым стандартом, трансформируя подход компаний к аренде. Все больше организаций предпочитают сервисные офисы вместо традиционных долгосрочных контрактов. Одним из ключевых преимуществ таких офисов является сокращение времени заезда – компании могут занять полностью готовое рабочее пространство за несколько дней, тогда как традиционная аренда требует длительных согласований, ремонта, закупки мебели и настройки инфраструктуры. Такой формат значительно снижает барьеры для быстрого масштабирования бизнеса и позволяет гибко адаптироваться к изменениям на рынке.

Прогнозируется, что популярность гибких рабочих пространств в крупнейших городах Казахстана будет только расти. Компании, особенно в технологическом и креативном секторах, активно выбирают гибридные форматы работы, а девелоперы, в свою очередь, все чаще предлагают концептуальные офисные пространства, которые могут адаптироваться под разные потребности бизнеса. Такое развитие открывает новые возможности для рынка и задает направление его будущего роста.

Развитие гибких офисов и коворкингов тесно связано с технологическим прогрессом, который влияет не только на формат работы, но и на требования к самим офисным помещениям. Современные бизнес-центры активно внедряют цифровые технологии, включая автоматизированные системы управления (BMS), IoT-решения и цифровые пропускные системы. Кроме того, все больше компаний отдают предпочтение экологичным и энергоэффективным зданиям с сертификацией LEED и BREEAM, которые подтверждают высокий уровень устойчивого строительства и энергосбережения. В Казахстане такими объектами являются Talan Towers в Астане, который получил сертификат LEED в категории GOLD, и Astana Tower, удостоенный рейтинга EXCELLENT по системе BREEAM. В Алматы примерами являются Park View Office Tower, известный своими энергоэффективными решениями, и ряд новых бизнес-центров, адаптированных под международные стандарты экологичности. Как правило, такие офисные объекты относятся к классу A+ и предоставляют арендаторам современные инженерные решения, передовые системы вентиляции и освещения, а также эффективное управление ресурсами.

Таким образом, рынок офисной недвижимости Казахстана будет продолжать изменяться, адаптируясь к требованиям бизнеса и экономической среды. Аналитики Colliers прогнозируют рост премиального сегмента, увеличение числа гибких офисных решений и цифровизацию коммерческой недвижимости. Предполагается дальнейшее развитие премиального сегмента. Ввод новых бизнес-центров усилит конкуренцию, однако спрос по-прежнему превышает предложение, и в краткосрочной и среднесрочной перспективе заявленный к вводу объем предложения вероятнее всего не сможет изменить данную тенденцию.

Автор: Данил Халилов, младший аналитик Colliers Kazakhstan

---

Аналитика по коммерческой недвижимости:

Обзор рынка торговых центров в Казахстане в 2024 году: тренды, прогноз и инвестиции

Торгово-развлекательная недвижимость Ташкента — тренды 2025

---