Ипотечный рынок Казахстана за полугодие: рост обеспечили только льготные программы

Ипотечный рынок Казахстана по итогам января-июня 2025 года, согласно обзору аналитического центра АФК, достиг общего объема новых ипотечных кредитов в 1 трлн тенге, что на 24,9% больше, чем годом ранее (803,5 млрд тенге). Основным драйвером стал Отбасы Банк: его выдачи выросли на 48% и составили 690,2 млрд тенге. В результате доля банка в новых выдачах увеличилась до 69% против 58% годом ранее.

Доля рыночных ипотечных продуктов БВУ, напротив, снизилась до 31%. Эксперты связывают это с расширением госпрограмм, ростом вкладчиков Отбасы Банка и высоким спросом на фоне дороговизны рыночного кредитования при базовой ставке 16,5%.

Удешевление кредитов и нагрузка на заёмщиков

Средняя ставка по новым ипотечным выдачам снизилась до 9,4% (-1,8 п.п.), что заметно ниже не только базовой, но и средней ставки по розничным кредитам (19,5%). Таким образом, ипотека фактически предоставляется по отрицательной реальной ставке.

При этом напомним: на рынок продолжает влиять ослабление тенге, что создаёт дополнительное давление на цены и доступность кредитов — подробнее читайте в материале Cronos Asia.

Благодаря снижению ставок и росту зарплат (+11,3%) долговая нагрузка населения улучшилась: соотношение ежемесячного платежа к доходу снизилось с 35,4% до 32,7%, даже несмотря на увеличение средней суммы займа до 11,4 млн тенге.

Одобрения и портфели банков

При этом доля одобренных заявок упала с 37% до 26%, что ниже среднего уровня по розничному кредитованию. На это повлияло снижение ГЭСВ, более строгие требования по рыночным продуктам и задержки с перечислением госпремий.

В структуре портфелей рост показали Народный банк (+8,7%) и БЦК (+5,4%), тогда как Отбасы Банк увеличил портфель на 3,7% вслед за ростом выдач. Качество портфеля в целом остается высоким: уровень просрочки — 0,4%. Однако у Отбасы Банка показатель ухудшился с 1,7% до 2,2% из-за масштабного кредитования массового сегмента и ограниченных инструментов работы с проблемной задолженностью.

Рынок недвижимости и сделки

Количество сделок купли-продажи жилья выросло до 191,8 тыс. (+4,3% г/г). Существенную роль сыграли переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий, объем которых составил 782,9 млрд тенге (+71%).

Доля ипотечных сделок в общей структуре снизилась до 66% против 84% годом ранее. Все больше сделок совершается за собственные средства — благодаря переводам из ЕНПФ и росту доходов части населения.

В середине года ипотечный рынок Казахстана показал, что активность покупателей жилья во многом поддерживается нерыночными источниками ликвидности, что дополнительно подталкивает цены вверх.

Прогноз: охлаждение спроса и новые риски

Эксперты ожидают умеренное снижение спроса на ипотеку в III квартале. На рынок также повлияет повышение ставок у отдельных банков и снижение ГЭСВ с 1 ноября, что ограничит возможности БВУ.

Дополнительным фактором станет внедрение НДС на первичное жилье с 2026 года, что приведет к росту цен на "первичку" и подтянет за собой "вторичку". Это снизит доступность жилья и усилит зависимость сектора от льготных программ.