Алматы собирается разместить у себя еще 45,9 миллиона квадратных метров жилья и вырасти до 3,6 миллиона человек. Архитекторы, изучившие проект нового генплана, задают неудобные вопросы: откуда возьмется вода, если прогнозное потребление приблизится к 1,2 миллиона кубометров в сутки, и чем закрывать дефицит электрической мощности почти в тысячу мегаватт. Cronos.Asia разобрался, в какой момент города Казахстана свернули не туда и почему на их окраинах выросли бетонные кварталы без школ, дворов и улиц.
Проблему признали на самом верху
Разговор о "человейниках" начался не в социальных сетях. Слово в публичный оборот ввел сам президент, выступая перед общественностью Алматы.
"Многочисленные нарекания вызывает неудобная планировка зданий и дорог в Алматы. Так называемая точечная застройка, или "человейники". Алматы должен стать передовым мегаполисом, соответствующим требованиям современной урбанистики. Город нельзя превращать в каменные джунгли", – заявил Касым-Жомарт Токаев, Президент Республики Казахстан.
Тогда же прозвучала и главная формула проблемы: при застройке необходимо учитывать интересы жителей, а не строительных компаний. Президент отдельно отметил, что такое требование не предусмотрено действующим законодательством, и поручил правительству совместно с акиматом разработать поправки в закон.
По итогам этих поручений правительство утвердило специальный план мероприятий по развитию Алматы. С тех пор прошло три года. Кварталы продолжают расти.
Что было раньше: микрорайон как система
Чтобы понять масштаб перемены, стоит вспомнить, как это работало прежде. Советский микрорайон был не набором домов, а расчетной единицей. На определенное число жителей полагалось определенное число мест в школе, в детском саду, в поликлинике – и все это проектировалось одновременно с жильем, входило в тот же проект и сдавалось вместе с ним.
Расстояния между домами тоже не были предметом переговоров. Они выводились из расчета инсоляции – то есть из того, сколько часов солнце должно попадать в окна. Отсюда и просторные дворы хрущевских кварталов, которые сегодня кажутся расточительством, а на деле были следствием нормы.
Внутри квартала машины не ставили под окнами: предполагалось, что двор – это территория для людей, а не парковка. Школа находилась в пешей доступности, и ребенок доходил до нее, не пересекая крупных дорог. Это была не эстетика, а инженерный расчет.
Современный жилой комплекс устроен иначе. Единицей расчета в нем стал квадратный метр, а все остальное – школа, сад, поликлиника, дорога – переехало в зону ответственности города, то есть в неопределенное будущее.
Нормы есть. Они просто не работают
Здесь важно понимать: правила никуда не делись. Строительные нормы Казахстана прямо требуют, чтобы квартиры проектировались с достаточной естественной освещенностью и инсоляцией, с изоляцией от шума и визуальной изоляцией от соседних жилищ. Расстояния между зданиями по-прежнему рассчитываются исходя из инсоляции.
Проблема не в отсутствии норм, а в их применении. Специалисты профильных управлений сами не раз признавали, что требования этих СНиПов сегодня почти не соблюдаются, объясняя это высокой плотностью застройки и необходимостью удовлетворять запросы бизнеса.
"Визуальная изоляция от смежных жилищ" из нормативного документа и реальность, где окна смотрят в окна через пятнадцать метров, – это два разных мира. И между ними нет ничего, кроме подписи под согласованием.
Почему от этих домов физически некомфортно
Ощущение тревоги в новых кварталах – не впечатлительность, а следствие вполне конкретных архитектурных решений.
- Первое – человеческий масштаб. Классическая застройка соотносилась с ростом человека: пять-девять этажей, различимые окна, вход с улицы, дерево выше первого этажа. Двадцатипятиэтажная стена такого соотношения не дает вовсе. Человек рядом с ней перестает быть мерой вещей – он становится деталью фасада.
- Второе – исчезновение улицы и двора как отдельных пространств. В классическом квартале улица публична, двор приватен, между ними есть граница. В стилобатной застройке двор поднимают на крышу подземного паркинга, отрывая от земли, а первые этажи вдоль улицы делают глухими. В результате исчезает и то и другое: улица превращается в проезд между заборами, а двор – в изолированную площадку без связи с городом.
- Третье – ветер. Высокие здания, поставленные плотными рядами, создают эффект городского каньона: воздушный поток разгоняется в узких проемах между башнями. Показательно, что в новых правилах застройки Астаны прямо прописано требование проектировать этажность, конфигурацию и размещение зданий согласно карте ветрового режима и обеспечивать нормативную проветриваемость территории. То есть проблему признают на уровне документа – вопрос лишь в том, дойдет ли это до площадки.
- Четвертое – безопасность. Для Алматы это не абстракция. Город расположен в зоне повышенной сейсмической активности, и в замечаниях к проекту генплана специальная консультационная комиссия при Алматинском союзе архитекторов сформулировала это прямо: расположение города объективно требует приоритетности требований безопасности, ограничения плотности застройки и обеспечения надежности инженерной инфраструктуры.
Инфраструктура не успевает. Вот цифры
Самое наглядное доказательство разрыва между жильем и инфраструктурой – школы столицы. Число учеников в Астане выросло со 188,4 тысячи в 2022 году до 215,6 тысячи в 2024-м и примерно до 258,4 тысячи в 2025-м. Это плюс семьдесят тысяч детей за три года.
В 2026 году в городе запланирован ввод двенадцати школ на 15 600 ученических мест. Даже если сравнивать грубо, одно с другим не сходится: за три года школьников прибавилось вчетверо больше, чем мест, которые вводятся за год. Ежегодно только за счет внутренней миграции в столицу приезжает около пяти тысяч детей школьного возраста.
Такая же логика работает с поликлиниками, детскими садами, дорогами и сетями. Жилье вводится быстро, потому что это бизнес с понятной окупаемостью. Социальная инфраструктура вводится медленно, потому что это бюджет.
Почему люди все равно едут и покупают
Ответ на вопрос, зачем платить огромные деньги за квартиру в бетонной коробке, лежит в статистике миграции.
По данным Бюро национальной статистики, только за первые три месяца 2026 года место жительства в Казахстане сменили более 465 тысяч человек. Главный центр притяжения – столица: за квартал в Астану прибыли 86 691 человек, выбыли 67 927, миграционный прирост составил 18 764. Всего за первый квартал население города выросло почти на 23,6 тысячи человек, причем естественный прирост дал из них лишь 4,8 тысячи. Остальное – приезжие.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Сменили место жительства в стране за I квартал 2026 | более 465 тыс. человек |
| Прибыли в Астану за квартал | 86 691 |
| Выбыли из Астаны | 67 927 |
| Миграционный прирост столицы | 18 764 |
| Общий прирост населения Астаны за квартал | 23 579 |
| Из них естественный прирост | 4 815 |
Причина простая: рабочие места, деньги, образование и медицина сосредоточены в двух-трех точках страны. Алматы с населением более 2,3 миллиона человек и Астана с 1,66 миллиона стягивают на себя людей со всей республики, потому что в регионах сопоставимых возможностей нет.
Человек, который переезжает, не выбирает между хорошим и плохим жильем. Он выбирает между квартирой на окраине мегаполиса и отсутствием перспектив дома. При таком выборе качество среды перестает быть аргументом – важна только цена входа.
Застройщик работает ровно в этой логике. Спрос гарантирован и не зависит от качества, значит, рационально максимизировать число метров на гектар. Каждый лишний этаж – дополнительная выручка, каждый метр между домами – упущенная. Двор, школа и сквер в этой формуле не приносят ничего, поэтому и появляются в проекте только тогда, когда этого требует закон.
Что с этим делать
- Первое и главное – вернуть в норматив обязательную привязку жилья к социальной инфраструктуре. Не пожеланием, а условием ввода в эксплуатацию: нет школы и сада на расчетное число жителей – нет разрешения. Именно об этом говорил президент, отмечая, что требование учитывать интересы жителей, а не строительных компаний, в законодательстве попросту отсутствует.
- Второе – заставить работать существующие нормы инсоляции и проветриваемости. Они уже написаны, менять ничего не надо, нужна лишь неотвратимость их применения при согласовании проектов.
- Третье – снимать давление с двух городов, а не уплотнять их до предела. Пока рабочие места и качественные услуги сосредоточены в Алматы и Астане, миграция будет продолжаться, а любой генплан будет проектировать не город, а вместимость.
Спор вокруг алматинского генплана как раз об этом. Его критики говорят, что документ делает ставку на слепое уплотнение вместо развития. Вопрос, который стоит за этой формулировкой, куда шире архитектуры: способен ли город физически выдержать ту модель роста, которую для него выбрали. Ответ на него дадут не чертежи, а вода, электричество и школы – или их отсутствие.