Факторы, влияющие на рост цен на жилую недвижимость в Казахстане

Рынок жилой недвижимости в Казахстане отличается высокой динамикой и зависит от целого ряда внутренних и внешних факторов. Стоимость жилья формируется под влиянием макроэкономических условий, финансовой доступности, законодательных изменений и предпочтений потребителей. Рассмотрим на Cronos.Asia подробнее, как каждый из ключевых факторов влияет на ценовую динамику недвижимости в стране.

Цены на жилье в Алматы: тенденции 2023–2024 годов

В 2023–2024 годах средняя цена за квадратный метр жилья в Алматы колебалась в диапазоне от 630 до 691 тыс. тенге. Первые месяцы года сопровождались умеренным снижением, однако уже в августе цены резко выросли — на 8%. К декабрю 2024 года средняя стоимость достигла 691 тыс. тенге за кв.м, что свидетельствует о восстановлении и росте рынка.

Если рассматривать отдельные районы города, то самая высокая цена была зафиксирована в Медеуском районе — 1 068 тыс. тенге за кв.м. Это объясняется его выгодным расположением, близостью к горам, престижным локациям и развитой инфраструктурой. Высокими ценами также отличаются Бостандыкский и прилегающие районы. В то же время самое доступное жилье отмечается в Турксибском районе — 392 тыс. тенге за кв.м. Это делает его привлекательным для молодежи и семей с ограниченным бюджетом.

Вторичный рынок: стабильность и умеренный рост

Стоимость вторичного жилья в Алматы немного превышала цены на новостройки, оставаясь в диапазоне 745 –791 тыс. тенге за кв.м. В третьем квартале 2023 года средняя цена достигла 785 тыс. тенге, что может свидетельствовать о повышенном спросе или влиянии внешнеэкономических факторов. В конце 2024 года отмечается тенденция к стабилизации. Лидером по стоимости вторичного жилья также стал Медеуский район (924 тыс. тенге), а минимальные цены зафиксированы в Турксибском районе (555 тыс. тенге).

Источник: Colliers Kazakhstan на основе данных krisha.kz

Экономические факторы, влияющие на рост цен

Ключевое влияние на рынок оказывает инфляционное ожидание населения. Когда люди предвидят рост цен, они ускоряют покупки, включая приобретение жилья, что дополнительно подогревает спрос и запускает инфляционную спираль.

Так, в 2021 году рост цен на строительные материалы (105,7%) привел к скачку стоимости жилья (116,6%). В 2024 году наблюдалась стабилизация цен на стройматериалы (101,4%), что замедлило рост цен на жилье. Это подтверждает прямую зависимость стоимости недвижимости от динамики цен на ресурсы и инфляционного фона.

Кроме того, значительное влияние оказывает курс национальной валюты. Например, в 2020 и 2022 годах тенге ослабел на 8%, что повысило стоимость импортных материалов и подтолкнуло рост цен. В 2023 году курс укрепился, временно снизив себестоимость строительства, но уже в 2024 году снова ослаб — до 469 тенге за доллар (+3%), что привело к новому удорожанию жилья.

Также важным индикатором выступает рост ВВП: в 2021–2022 годах экономика Казахстана демонстрировала прирост на 19% и 24%, что сопровождалось активным ростом цен на жилье. В 2023–2024 годах рост замедлился до 15% и 13% соответственно, что отразилось на темпах увеличения цен в недвижимости.

Доходы населения и их влияние на рынок

Уровень доходов населения напрямую влияет на спрос. Повышение доходов стимулирует интерес к новостройкам, тогда как снижение ослабляет покупательскую способность.

В 2021 году значительный рост цен на жилье (116,6%) был связан с удорожанием строительства и отложенным спросом. В 2023 году, когда реальные доходы населения снизились (96,9), темпы роста цен также замедлились (103,4). В 2024 году доходы начали восстанавливаться (104,1), а цены стабилизировались (103,0), что свидетельствует о постепенном возвращении спроса.

Государственная поддержка и ее роль в регулировании рынка

Государство активно влияет на рынок жилья через программы ипотечного субсидирования, среди которых:

"7-20-25"

Предоставляет доступ к первичному жилью под 7% годовых при первоначальном взносе от 20%. Максимальная сумма займа варьируется:

• до 25 млн тенге в Алматы, Астане, Атырау, Актау
• до 20 млн в Караганде
• до 15 млн — в других регионах

С недавних пор добавлено условие об отсутствии жилья у заемщика и супруга в течение последних 18 месяцев.

"Баспана Хит"

Позволяла приобрести как новое, так и вторичное жилье. Процентная ставка была выше — базовая ставка Нацбанка + 1,75%. Срок кредитования — до 15 лет. Программа завершена.

Программа "Умай" (женская ипотека)

Возобновлена в 2025 году с лимитом займа до 50 млн тенге. Максимальный доход заявительницы — 950 тыс. тенге/мес. Взнос — от 20% (Алматы, Астана), от 15% — в других регионах.

Программа "Наурыз" (2025)

Сниженный первоначальный взнос — от 10% для квартир с чистовой отделкой, ставка — 9%, для социально уязвимых групп — 7%. Срок — до 19 лет.

Подводя итог, отметим, что цены на жилье в Казахстане формируются под воздействием экономических, валютных, инфляционных и социальных факторов. Существенную роль играют государственные программы поддержки, направленные на повышение доступности жилья. Для устойчивого развития рынка важно продолжать реализацию подобных инициатив, а также контролировать стоимость строительных материалов и поддерживать реальную покупательную способность населения.

Автор: Альбина Ерболатова, Младший специалист Colliers Kazakhstan