Эксклюзивное интервью с Иваном Кардилло, президентом Института китайского права и президентом Ассоциации экономического и предпринимательского развития «Италия – Китай» (ASEIIC), организатора Форума по развитию деловых отношений между Италией и Китаем. Как можно купить недвижимость в Китае, какие существуют «подводные камни» – читайте на Cronos.Asia.
Что происходит на рынке недвижимости Китая
– Уважаемый г-н Кардилло, расскажите, как Вы оцениваете нынешнюю ситуацию и перспективы рынка недвижимости Китая? Каковы основные тенденции и факторы роста?
– Рынок недвижимости Китая переживает период радикальных преобразований. Мы больше не находимся в фазе роста, основанного на расширении строительства, использовании финансового рычага и постоянном росте цен.
Правительство стремится стабилизировать этот сектор и поддержать граждан, в том числе с помощью мер по снижению ипотечных ставок, мер по облегчению кредитования и политики поддержки спроса на жилье.
Сегодня приоритетом является предотвращение социальных и финансовых дисбалансов, а не подпитка новой волны спекуляций.
– Насколько стабильна нормативно-правовая база в целом и, в частности, в сфере рынка недвижимости? Существует ли вероятность того, что законы изменятся таким образом, чтобы повлиять на существующие иностранные инвестиции непредвиденным образом?
– Нормативно-правовая база Китая в целом относительно стабильна, но на практике отличается высокой динамичностью. В сфере недвижимости правительство часто принимает меры административного, налогового, кредитного и градостроительного характера.
Для иностранного инвестора это означает, что недостаточно просто ознакомиться с национальным законодательством: необходимо также проверить местные правила, практику соответствующих ведомств и политическую ориентацию на данный момент.
Существует риск, связанный с регулированием, особенно в случае спекулятивных операций или операций с высоким уровнем финансового рычага.
Где иностранцам выгодно инвестировать в Китае
– Какие города или провинции в Китае сейчас наиболее привлекательны для иностранных инвестиций в недвижимость и почему?
– Наиболее привлекательными регионами по-прежнему остаются крупные города и некоторые передовые экономические центры: Шанхай, Пекин, Шэньчжэнь, Гуанчжоу, Ханчжоу, Сучжоу, Чэнду, а также отдельные районы дельты реки Янцзы и региона Большого залива.
Однако сегодня я бы рассматривал не только рост цен, но и качество реального спроса: присутствие бизнеса, университетов, инноваций, логистики, средние и высокие доходы населения, а также способность местных органов власти поддерживать развитие городов.
– А какие типы недвижимости (жилая, коммерческая, промышленная, многофункциональная) в настоящее время предлагают наилучшие инвестиционные возможности для иностранцев?
– Для иностранных инвесторов наиболее надежные возможности не обязательно связаны со спекулятивным жилым сектором.
Я вижу больший интерес к объектам недвижимости, связанным с реальной экономикой: логистическим объектам, промышленным паркам, пространствам для исследований и разработок, объектам для предоставления передовых услуг, качественному жилью для студентов, жилью для пожилых людей и удачно расположенным коммерческим объектам недвижимости.
Жилье остается возможным вариантом инвестирования, однако его следует рассматривать с осторожностью, поскольку Китай последовательно противодействует спекуляциям на рынке недвижимости.
Могут ли казахстанцы покупать недвижимость в КНР
– Каковы основные правовые рамки, регулирующие иностранные инвестиции в сектор недвижимости Китая? Могут ли граждане Казахстана непосредственно владеть недвижимостью в Китае? И какие ограничения существуют в этом секторе (например, по географическому расположению, типу или размеру недвижимости)?
– Правовая база включает законодательство об иностранных инвестициях, правила доступа на рынок, нормы градостроительства, законодательство о правах пользования земельными участками, а также местные правила приобретения жилья.
В Китае вы не покупаете землю в полном смысле этого слова: вы приобретаете недвижимость и права землепользования на фиксированный срок.
Гражданин Казахстана, как и другие иностранцы, в принципе может приобрести недвижимость в Китае, но обычно с определенными ограничениями: необходимо проживание, работа или учеба в Китае, приобретение недвижимости для личного пользования, соблюдение ограничения на количество жилых объектов и выполнение местных требований.
Пошаговая инструкция по покупке недвижимости в Китае
– Какова пошаговая процедура, которой должен следовать гражданин Казахстана или любой другой страны Центральной Азии для приобретения недвижимости в Китае?
– Процедура должна быть четко организована.
Во-первых, потенциальный покупатель, являющийся иностранным гражданином, должен проверить, соответствует ли он требованиям для приобретения недвижимости в выбранном городе.
Во-вторых, необходимо убедиться, что недвижимость зарегистрирована надлежащим образом и может быть передана новому владельцу.
В-третьих, следует провести комплексную проверку (due diligence) продавца, правоустанавливающих документов, а также возможных ипотечных обременений, ограничений и долгов.
В-четвертых, подписать предварительный или окончательный договор в соответствии с местной практикой.
В-пятых, осуществлять платежи через официальные банковские каналы.
В-шестых, уплатить налоги и сборы.
В-седьмых, завершить регистрацию в соответствующем агентстве по недвижимости.
– Каким образом иностранные инвесторы могут провести комплексную проверку (due diligence) объекта недвижимости и продавца, чтобы избежать каких-либо проблем?
– Комплексная проверка должна подтвердить, как минимум пять элементов: личность и полномочия продавца, право собственности на недвижимость, отсутствие ипотечных обременений или арестов, соответствие градостроительным нормам и фактическую возможность передачи объекта иностранному лицу.
Кроме того, необходимо проверить наличие задолженности по коммунальным платежам, действующих договоров аренды, административных ограничений, а также репутацию продавца или застройщика.
В Китае сейчас активно противодействуют спекуляциям на рынке недвижимости, так же как и прежней практике местных властей, когда земельные участки под застройку выделялись исключительно для пополнения бюджета.
Это означает, что инвесторам следует обращать внимание на реальную устойчивость сделки, а не только на потенциальный рост стоимости актива.
– Какие основные документы необходимо предоставить иностранному инвестору для совершения сделки с недвижимостью в Китае? Требуется ли для инвестирования в недвижимость местный представитель или регистрация компании, либо иностранное физическое лицо может приобретать недвижимость напрямую?
– Обычно требуются паспорт, виза или вид на жительство, документы о трудоустройстве или обучении в Китае, при необходимости местные налоговые или страховые сертификаты, подтверждение наличия средств, документы о семейном положении, а при необходимости нотариально заверенные или легализованные переводы.
Для проведения корпоративных операций также требуются документы компании, лицензия на осуществление коммерческой деятельности, решения совета директоров, доверенности на право подписи и банковская документация.
Что касается необходимости наличия местного представителя, то это зависит от характера инвестиций.
Иностранное физическое лицо может приобретать недвижимость напрямую, но, как правило, только для личных нужд и при соблюдении местных ограничений.
Если же цель состоит в инвестировании, развитии проектов, систематической сдаче недвижимости в аренду или ведении деятельности в сфере недвижимости, может потребоваться создание компании или использование инвестиционной структуры, соответствующей китайскому законодательству.
В любом случае рекомендуется обратиться к местному консультанту.
– Сколько времени обычно занимает процесс покупки недвижимости: от поиска объекта до подписания договора?
– Если все документы в порядке и не возникает никаких проблем, процесс оформления покупки может занять несколько недель.
Однако для иностранного инвестора эти сроки могут увеличиться из-за проверки документов, валютного контроля, открытия или использования банковских счетов, перевода документов, нотариального заверения и регистрации.
Для сложных корпоративных или коммерческих операций разумно рассчитывать на несколько месяцев.
– Какие основные расходы связаны с покупкой недвижимости в Китае помимо самой цены покупки?
– К стоимости покупки необходимо прибавить налоги на переход права собственности, регистрационные расходы, комиссию риелтора, нотариальные и банковские сборы, затраты на переводы и юридические консультации, а также расходы на проведение due diligence (технической и налоговой проверки).
В сложных сделках добавляются расходы на структурирование компании. Но чаще ставки и суммы зависят от города, характера недвижимости и типа покупателя.
– Могут ли иностранные граждане получать кредиты или финансирование в китайских банках? Существуют ли специальные программы, направленные на привлечение иностранных инвестиций в сектор недвижимости?
– В некоторых случаях да, однако это не происходит автоматически. Китайские банки оценивают место жительства, доход, стабильность трудоустройства, налоговую документацию, происхождение средств и соответствие покупки местным правилам.
В последние годы правительство стремилось поддержать граждан и спрос на жилье, снизив стоимость ипотечных кредитов и приняв меры по стабилизации рынка. Однако это не означает наличие общих программ, направленных на поощрение спекулятивных инвестиций в недвижимость со стороны иностранных инвесторов.
Какие налоги и риски ждут иностранного инвестора
– Какие налоговые последствия ждут иностранного собственника после приобретения недвижимости?
– Иностранный владелец должен учитывать возможные местные налоги на недвижимость, расходы на управление, налоги на доход от аренды (если аренда разрешена), а также налоги, подлежащие уплате при перепродаже объекта.
Налогообложение может варьироваться в зависимости от города, типа недвижимости и статуса владельца. Эти аспекты следует уточнить до покупки, а не после.
– Насколько просты нормы и процедуры репатриации прибыли (доходов от аренды или выручки от продажи) из Китая в Казахстан или другую страну, или для этого требуется поддержка опытного специалиста?
– Репатриация доходов от аренды или выручки от продажи требует внимания. Такая процедура возможна, однако она должна осуществляться через официальные банковские каналы с предоставлением полной документации о происхождении средств, уплатой налогов и соблюдением валютного законодательства.
При значительных суммах целесообразно заручиться поддержкой опытных специалистов, поскольку оформление документов может оказаться более сложным, чем сама сделка купли-продажи.
Автор: Пьетро Фиокки