Рынок жилья в Алматы и Астане этой весной ведет себя не как на американских горках, а скорее, как уставший спринтер: еще бежит, но уже заметно сбавляет темп. Аренда квартир в Алматы дешевеет третий месяц подряд, сообщает Cronos.Asia.
Что касается Астаны, то здесь снижение стоимости аренды, которое тоже шло в феврале-марте, прекратилось, цены показали +0,5% м/м. При этом средняя стоимость 1 кв. м по-прежнему ниже, чем в Алматы: 5,5 тыс. против 5,8 тыс. тенге, отмечает Первое кредитное бюро. Что касается цен на недвижимость, то в Алматы рост: на первичном рынке на 1,5%, а на вторичном, где в марте цены снижались на 2,6%, они теперь восстанавливаются (+2,0% м/м). В Астане, напротив, вторичное жилье второй месяц подряд становится дешевле (в апреле -0,4% к марту), а на первичке цены остались на мартовском уровне.
Сравнялись?
Как отметила в ходе брифинга в РСК Алматы советник президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, разрыв цен между Алматы и Астаной на жилье всегда был большим, при этом столица достаточно активно развивалась.
«В текущем году наблюдается сокращение ценового разрыва. Стоит отметить, что за последний год было мало программ льготного кредитования. Поскольку в Астане много строящегося жилья, много застройщиков, имевших индивидуальные программы с банком, плюс запускались программы рассрочки, это подстегнуло спрос. Соответственно, при подстегивании спроса произошел и рост цены в Астане. Надо отметить, что он был выше, чем по Алматы», – отмечает эксперт.
При этом эксперт считает, что говорить о резком росте цен прямо сейчас нельзя. Рынок недвижимости в стране уже около года находится в состоянии стагнации, а официальная статистика не всегда отражает реальную ситуацию.
«Если смотреть на динамику за последние месяцы, мы видим колебания в пределах инфляции. В январе рост был 2,5%, затем 0,2%, 0,1% и 0,6%. Это говорит о том, что рынок по факту стоит на месте. Более того, статистика часто собирается с рекламных цен, а не с реальных сделок, поэтому есть разрыв между официальными цифрами и реальностью», – отметила Нина Лукьяненко.
Особенно это заметно давление на вторичный рынок жилья. Старые квартиры советского фонда постепенно выпадают из ипотечных программ, так как банки неохотно кредитуют дома старше 50 лет. Это напрямую влияет на стоимость таких объектов.
При этом она не считает, что отъезд студентов на летний период, удешевит аренду жилья.
«Я считаю, что в целом мы не можем ожидать снижения арендных ставок, потому что студенты – это не основная ценообразовательная формирующая часть, то есть студенты ищут только определенный сегмент, недорогой сегмент», – считает Нина Лукьяненко.
В крупные города люди приезжают не только на учебу, но и в поисках работы, лучшего места для жизни.
«Плюс туристы как таковые, гости нашего города, которые приезжают посмотреть нашу страну. Поэтому доля студенческих арендных ставок – это не основная ценовая формирующая для данного сегмента», – уточнила эксперт.
Кто фаворит
Еще три-четыре года назад наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, сейчас – одно и двухкомнатные квартиры. По данным эксперта, в месяц по Казахстану приобретается до 10 тыс. таких квартир. «Трешки» в районе 5 тыс. покупок в месяц. Это связано с тем, что однокомнатные, зачастую, приобретаются для аренды жилья либо как первое жилье. Что касается двухкомнатных квартир – когда появляется семья.
«До многокомнатной квартиры надо дорасти: и численность семьи, и доходы», – отметила спикер.
Ипотека
По мнению эксперта, если ипотеку на объект не дают, продавец автоматически теряет большую часть покупателей. А когда спрос падает, цена начинает снижаться.
«Сейчас вторичное жилье становится менее конкурентным по сравнению с новостройками, потому что застройщики предлагают рассрочки, сниженные ставки, ремонт и другие бонусы», – отметила спикер.
По ее мнению, доступная ипотека в прошлом сама стала одним из факторов разгона цен на жилье: период активного использования пенсионных накоплений из ЕНПФ привел к резкому скачку стоимости недвижимости и росту числа сделок.
«Когда любой человек может получить дешевую ипотеку, рынок автоматически перегревается. Именно это произошло в период использования пенсионных накоплений. После того как подпитка закончилась, цены начали постепенно откатываться назад. Поэтому льготные программы должны быть адресными и направленными только на социально уязвимые категории населения», – считает эксперт.
Что касается обсуждаемого снижения ипотечных ставок до 20%, то и эта ставка остается слишком высокой для большинства казахстанцев.
«Люди видят новость про снижение ставки и думают, что жилье станет доступнее. Но при ставке 20% переплата все равно остается огромной. Более того, такие условия планируют давать только тем, у кого есть первоначальный взнос свыше 30%. То есть люди, у которых меньше накоплений, по-прежнему будут получать более дорогие кредиты», – подчеркнула Нина Лукьяненко.
Сейсмичность
Что касается страхов алматинцев относительно землетрясений, то как отмечет эксперт, Казахстан в целом находится в сейсмоопасной зоне, это 85% территории.
«Если взять Японию, которая значительно сейсмоопаснее, то это не значит, что там малоэтажное строительство. Поэтому все, что касается застроек в Алматы, органы градостроения придерживаются определенных норм и стандартов при возведении многоэтажного жилья. Кто-то боится жить в высотках и ищет варианты одноэтажного жилья. Обычно я на этот вопрос отвечаю так: посмотрите на высотки. Там есть пустые окна?», – спросила Лукьяненко.
Купить частный дом – не значит дешевле, тем более есть пример, когда в Караганде упал дом без землетрясения (в апреле 2012 года – авт.).
«Сегодня государство серьезно ужесточило требования к застройщикам, начали приостанавливать лицензии и сносить незаконные объекты. Но главный совет остается прежним: заключать только договор долевого участия. Все остальные схемы – бронирование, инвестирование, совместная деятельность – не дают покупателю полноценной защиты», – резюмировала Нина Лукьяненко.
Риелтор мне не друг?
Рынок риелторских услуг в Казахстане до сих пор остается практически нерегулируемым, а большинство жалоб на мошенничество связано с людьми, которые официально даже не являются риелторами. Сейчас идет обсуждение законопроект, который может обязать всех риелторов входить в саморегулируемые организации, кроме того, планируется создать единый государственный реестр специалистов.
При этом эксперт отметила, что сегодня профессии «риелтор» де-юре фактически не существует. Несмотря на наличие национального стандарта риелторской деятельности, единых квалификационных требований и обязательной регистрации специалистов пока нет.
«Де-факто риелторы есть, а де-юре такой профессии нет. В едином справочнике профессий отсутствует понятие «риелтор», нет обязательных квалификационных требований и экзаменов. Из-за этого любой человек может разместить объявление и назвать себя риелтором, хотя по факту не имеет отношения к профессиональному рынку», – сказала Нина Лукьяненко.
Ассоциация риелторов Казахстана еще с 2009 года предлагает государству ввести регулирование отрасли. В 2021 году был разработан национальный стандарт риелторской деятельности, однако ключевые предложения так и не реализованы.
«Одной из главных инициатив было создание государственного реестра риелторов. Чтобы любой человек мог проверить, действительно ли специалист работает официально, состоит ли в профессиональной организации и имеет ли право оказывать такие услуги. Пока такого механизма нет, рынок продолжает оставаться серым», – подчеркнула эксперт.
Что касается многочисленных жалоб на мошенничество со стороны риелторов, то клиент должен интересоваться тем, что он подписывает.
«Очень часто люди подписывают договор и даже не читают его условия. Например, в документе может быть прописано, что при самостоятельной продаже квартиры клиент обязан заранее уведомить риелтора и расторгнуть договор. Но человек этого не делает, а потом удивляется судебным претензиям и требованиям выплатить комиссию», – отметила спикер.
Надо понимать, что риелторская деятельность – это обычная предпринимательская услуга, которая регулируется гражданским законодательством. Так что все условия сотрудничества должны быть зафиксированы письменно.
«Риелторская услуга – это дорогая услуга, и здесь обязательно нужно подписывать договор гражданско-правового характера. Договор – это то, о чем стороны договорились. Его можно читать, обсуждать, вносить свои правки и дополнения. Тогда будет меньше историй про обман и конфликтов между клиентами и агентами», – заявила Лукьяненко.
Каков итог для простого человека?
Алматы остается городом, где жилье самое дорогое и в покупке, и в аренде. Астана – городом, где рынок сильнее реагирует на кредитные правила и ожидания. В марте–апреле стало видно, что рынок уже не разогревается автоматически: аренда в объявлениях мягко сползает вниз, вторичка начинает торговаться, а покупатель перестает хватать квартиру на эмоциях. Это история про то, как большой городской рынок из горячки постепенно возвращается к более трезвой температуре.