В 2021 году ожидается рост цен на жилую недвижимость на 5-10%

Несмотря на пандемию казахстанский рынок жилой недвижимости в январе-декабре 2020 года вырос на 33,6%Ю по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Основным драйвером роста стала многосторонняя господдержка. Аналитики прогнозируют увеличение цен на жилую недвижимость на 5-10% и полагают, что полагают, что приток средств из нового источника, пенсионных накоплений, поддержит дальнейший рост активности на рынке жилья в 2021 году.

Согласно данным Бюро национальной статистики агентства по стратегическому планированию и реформам Республики Казахстан, в январе-декабре 2020 года на строительство жилья было направлено 1968 млрд тенге, что на 33,6% больше, чем в 2019 году.

При этом за этот же период было введено в эксплуатацию 15328,6 тыс. кв. м. общей площади жилых зданий. Из общего количества жилых зданий введено в эксплуатацию индивидуальных домов – 39302, многоквартирных – 1588, организациями всех форм собственности построено 140,2 тыс. квартир. 

Средние фактические затраты на строительство 1 кв. метра общей площади жилых зданий в январе-декабре 2020 года составили 122,1 тыс. тенге и в жилых домах, построенных индивидуальными застройщиками – 91,1 тыс. тенге.

Между тем, с точки зрения аналитиков halykfinance.kz, благодаря сохранению низких ипотечных ставок и досрочному изъятию пенсионных накоплений рост активности в жилищном секторе в обозримой перспективе продолжится с сопутствующим повышением стоимости жилой недвижимости. 

Этому также будет способствовать наличие высокого спроса на жилье, о чем свидетельствует практически непрерывный рост количества сделок за последние 10 лет. По оценке госорганов, более 700 тысяч человек смогут воспользоваться возможностью изъять пенсионные накопления на покупку недвижимости, лечение и передачу под управление независимым управляющим компаниям. "По нашему мнению, основная часть данных средств будет направлена на рынок жилья (покупка недвижимости/погашение имеющейся ипотеки). Данная мера безусловно ускорит рост цен на жилую недвижимость, так как платежеспособный спрос заметно повысится", — говорится в обзоре halykfinance.kz.

Эффект от притока пенсионных средств частично будет компенсирован сокращением выделяемого из бюджета финансирования на выдачу ипотечных кредитов с 210 млрд тенге в прошлом году до 82 млрд тенге в 2021 году.

"Мы предполагаем, что цены на жилую недвижимость в 2021 году повысятся на 5%-10%, после чего темпы их роста замедлятся естественным образом и постепенно выровняются под влиянием фундаментальных факторов и снижения ажиотажного спроса на ипотеку", — отмечено в обзоре.

Однако рост цен на жилье, в том числе, может сохраниться на относительно высоком уровне за счет внешних факторов. Так, в 2020 году мировые цены на обработанную древесину выросли почти в 2.2 раза, цены на смолы увеличились на 45%, цены на медь – на 27%, цены на сталь – на 13%. Рост стоимости активов в 2020 году во многих странах мира, включая недвижимость, также стал побочным эффектом масштабных вливаний денежных средств в мировую экономику на уровне $10 трлн или 7.5% от мирового ВВП (оценка McKinsey). Безусловно, рынок не может игнорировать эту конъюнктуру. К примеру, в Турции цены на недвижимость по состоянию на конец 3 кв. 2020 г. повысились на 27% г/г (сопоставимо с девальвацией турецкой лиры), в США – на 15% г/г (в ноябре 2020 г.), в Германии на 12% г/г, в России почти на 10% г/г, в Канаде на 7% г/г. В 2021 году, в целях стимулирования экономического роста многие страны увеличат вложения в инфраструктуру, это неизбежно потянет за собой спрос на многие виды сырья и материалов, с сопутствующим ростом цен.

Расширение спроса поддержит инвестиции в жилую недвижимость в 2021 году

Правительство рассматривает строительный сектор как локомотив роста экономики. Одним из направлений антикризисных программ госорганов в 2020 году выступала поддержка строительной отрасли, где в отличие от многих других отраслей наблюдался двузначный рост выпуcка.

В январе-ноябре 2020 года доля инвестиций в строительство жилья за счет бюджета повысилась с 16% до 21%, составив 352 млрд тенге. На этом фоне инвестиции в строительство жилья возросли с 23% г/г до 33% г/г, за 11 месяцев 2020 года составив 1.7 трлн тенге. К тому же в большинстве регионов средний рост инвестиций составлял 35% г/г.

Снижение инвестиций произошло только в Атырауской области, что напрямую связано с зависимостью от доходов нефтегазового сектора, которые сократились в результате коллапса нефтяных цен.

Крупнейший объем инвестиций в жилищное строительство был реализован в г. Нур-Султан – 423 млрд тенге и в г. Алматы – 348 млрд тенге.

Среди областей наибольший объем инвестиций был зарегистрирован в Алматинской области – 129 млрд тенге, в Мангистауской – 97 млрд тенге, в Актюбинской – 86 млрд тенге.

"В 2020 году планировалось увеличить объемы ввода нового жилья примерно на 15% г/г до 15 млн кв.м. За 11 месяцев прошлого года по факту было введено 12.1 млн кв.м. жилья с ростом на 9% г/г, что является большим достижением, учитывая трудности кризисного года. В 2021 году позитивный "моментум" в жилищном сегменте на наш взгляд, продолжит оказывать свое влияние, что приведет к сохранению роста инвестиций и объемов жилищного строительства", — отмечено в обзоре.

Господдержка существенно оживила рынок жилья

В целях стимулирования развития жилищного строительства государство также субсидирует ставки по ипотеке. К примеру, в 2019 году на эти цели из бюджета было выделено 92 млрд тенге, а в 2020 году уже 210 млрд тенге. Объем выдачи новых ипотечных кредитов за 11 месяцев 2020 года увеличился на 12.4% г/г до 835 млрд тенге. Отметим, что карантинные меры отразились на сокращении объемов выдачи кредитов, которые в апреле 2020 года упали в три раза по сравнению с мартом до 18 млрд тенге. В мае выдача кредитов заметно активизировалась и достигла 37 млрд тенге. Однако объемы кредитования стали опережать уровни предыдущего года только с июля 2020 года.

Начиная с августа 2020 года объемы ипотечного кредитования ежемесячно превышали 100 млрд тенге и были в среднем на 50% выше ежемесячных показателей 2019 года. В результате роста объемов кредитования доля ипотечных кредитов в портфеле банков выросла с 12.7% на конец 2019 года до 15.4% на конец ноября 2020 года, в то время как в 2015 году эта доля равнялась скромным 7%.

Ставки по ипотечным кредитам стабильно превышали 8% в первые 5 месяцев 2020 года, однако с июня опустились ниже данного уровня.

При этом аналитики обращают внимание на то. что процентная ставка по ипотечным кредитам более чем на 1 процентных пункта ниже базовой ставки регулятора, что дополнительно стимулирует спрос на ипотеку. 

По данным на конец 2020 года, общий портфель кредитов по программе "7-20-25" составил 321 млрд тенге. В то же время, по запущенной позже программе "Баспана Хит", нацеленной на вторичный рынок, объем кредитов превысил 300 млрд тенге. С осени прошлого года программа "Баспана Хит" была модифицирована и в рамках нее стало также возможным приобретать строящееся жилье у аккредитованных застройщиков.

Источник: stat.gov.kz и halykfinance.kz

---