Ипотека в Казахстане: что происходит с рынком в 2025 году?

После бурного роста в прошлом году ипотечный рынок Казахстана начал терять темп. В первом квартале 2025 года объемы новых займов упали на 5,7%, и теперь эксперты АФК говорят, что система снова зависит от государственных субсидий, а попытки уйти в рыночное плавание пока буксуют. Подробнее на Cronos.Asia.

Что происходит с рынком?

В январе–марте банки выдали ипотечных кредитов на сумму 390 млрд тенге. Это меньше, чем за тот же период 2024 года, когда показатель был 413 млрд тенге.

Главная причина — затянувшиеся выплаты госпремий по жилищным вкладам в Отбасы банке.

Люди просто отложили подачу заявок, и рынок это почувствовал. Особенно заметно просела выдача у самого Отбасы банка — на 10,4%, до 225,2 млрд тенге. На этом фоне резко выросла доля рыночных программ других банков (до 36%) — рекорд за последние восемь лет.

Но и тут не все радужно: высокая базовая ставка (16,5%) делает ипотеку по рыночным условиям дорогой, и спрос на нее ограничен.

Одобрение заявок — на историческом минимуме

Лишь одна из четырех заявок на ипотеку получает одобрение. Это связано с тем, что растет число обращений по рыночным программам, где требования к заемщикам строже. А вот по льготным продуктам активности было меньше — снова из-за поздней господдержки.

Наибольший прирост в портфеле показали:

• Народный банк: +6,2%
• БЦК: +2,0%
• А вот у Отбасы банка портфель даже немного сократился — на 0,5%.

Интересно, что количество заемщиков, берущих крупные кредиты, увеличилось — в основном, за счет более обеспеченных клиентов, которых не пугает рост цен на жилье и ставка выше 16%.

Платежи — почти терпимы

Несмотря на рост ставок, ежемесячные платежи пока укладываются в рамки — в среднем они составляют 36% от средней зарплаты (что ниже "критических" 50%). Это связано с тем, что и зарплаты, и суммы платежей растут примерно синхронно. Проблемы у Отбасы банка.

Общий уровень просрочки по ипотеке остается низким (всего 0,4%). Однако у Отбасы банка ситуация ухудшилась — доля просроченных займов выросла с 1,7% до 2,3%. Причина — запрет на продажу проблемных долгов коллекторам, из-за чего у банка меньше инструментов работы с проблемными кредитами.

Рынок без ЕНПФ или что дальше?

Пока что в 2025 году влияние пенсионных изъятий из ЕНПФ на ипотеку ослабло. Но сами изъятия продолжаются, и эксперты уже заговорили о рисках для будущих пенсионных накоплений. Дискуссия об ограничениях на использование этих средств может вновь выйти на повестку.

Надо полагать, что до конца года можно ожидать частичного восстановления выдачи ипотек — государство расширяет программы субсидий, а Отбасы банк наверстывает упущенное. Но при текущей ставке широкого спроса на коммерческую ипотеку ждать не приходится. Скорее всего, банки сосредоточатся на более состоятельных клиентах и на партнерстве с застройщиками. Для широких слоев населения жилье все больше становится вопросом участия в льготной программе, а не банальной покупки в кредит.

---